Casa Marbella
Kaufratgeber
Alles, was Sie über den Immobilienkauf in Spanien wissen müssen
Eine Immobilie in Spanien kaufen
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist im Allgemeinen ein reibungsloser und unkomplizierter Prozess – besonders wenn jeder Schritt sorgfältig und mit der richtigen professionellen Unterstützung durchgeführt wird. Bei Casa Marbella bieten wir eines der umfangreichsten Immobilienportfolios in der Region Marbella, und unser erfahrenes Team steht Ihnen bei jedem Schritt Ihres Kaufs beratend zur Seite.
Egal, ob Sie einen Hauptwohnsitz, ein Feriendomizil oder eine Kapitalanlage suchen – wir stellen sicher, dass Ihr Kauferlebnis klar, effizient und angenehm verläuft.
Rechtliche Unterstützung, der Sie vertrauen können
Wenn Sie noch keinen Anwalt haben, empfehlen wir Ihnen dringend, einen unabhängigen Rechtsberater hinzuzuziehen, um Ihre Interessen während der gesamten Transaktion zu schützen. Casa Marbella arbeitet nicht ausschließlich mit einer bestimmten Kanzlei zusammen, hat jedoch mit vielen vertrauenswürdigen Rechtsexperten in der Region kooperiert. Je nach Ihrer bevorzugten Sprache oder Ihren Bedürfnissen empfehlen wir Ihnen gerne einen qualifizierten Anwalt.
Mit unserem Team sprechen
Reservierungsvertrag
Sobald Sie eine Immobilie ausgewählt haben, die Sie kaufen möchten, ist es in Spanien üblich, diese mit einer Reservierungsanzahlung zu sichern. Mit diesem Schritt wird die Immobilie vom Markt genommen, während der rechtliche Prozess beginnt.
So funktioniert es
Die Reservierung wird durch einen Reservierungsvertrag formalisiert, der folgende Angaben enthält:
- Vollständige Namen und Ausweisnummern (Reisepass/NIE) von Käufer und Verkäufer
- Der vereinbarte Kaufpreis
- Besondere Bedingungen des Kaufs (z. B. vorbehaltlich Hypothekengenehmigung, Möbelübernahme usw.)
Anzahlungsbetrag
Die übliche Reservierungsanzahlung beträgt in der Regel 6.000 €, kann aber je nach Immobilie oder Vereinbarung variieren.
Wer verwahrt die Anzahlung
Die Anzahlung sollte an Ihren Anwalt oder die Immobilienagentur gezahlt werden – niemals direkt an den Eigentümer. Bei Casa Marbella wickeln wir alle Reservierungen mit vollständiger Transparenz und entsprechend den rechtlichen Best Practices ab.
Rechtliche Immobilienprüfung
Nach Abschluss der Reservierung wird Ihr Anwalt eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung durchführen, um den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen.
Was der Anwalt prüft
Eigentümerschaft
Bestätigung, dass die verkaufende Person der rechtmäßige, eingetragene Eigentümer der Immobilie ist.
Grundbucheintragungen
Überprüfung, dass die Immobilie korrekt im lokalen Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen ist.
Lasten & Schulden
Sicherstellung, dass die Immobilie frei von Pfändungen, Belastungen, Hypotheken oder nicht bezahlten Steuern ist, die den Kauf beeinträchtigen könnten.
Baugenehmigungen
Bestätigung, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Nutzungsbescheinigungen vorhanden und gültig sind.
Hausgeld & Nebenkosten
Überprüfung, dass alle Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft, Versorgungsunternehmen und lokale Steuern auf dem aktuellen Stand sind.
Diese rechtliche Überprüfung ist ein wesentlicher Schritt, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich abgesichert, schuldenfrei und korrekt dargestellt ist – damit Sie beruhigt mit dem privaten Kaufvertrag fortfahren können.
Privater Kaufvertrag
Nachdem Ihr Anwalt alle Due-Diligence-Prüfungen abgeschlossen und bestätigt hat, dass die Immobilie rechtlich gesichert und lastenfrei ist, wird die Transaktion mit einem Privaten Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa) formalisiert.
Wesentliche Vertragsbestandteile
Dieser rechtsverbindliche Vertrag enthält:
- Die vollständigen Identitäten von Käufer und Verkäufer
- Den vereinbarten Kaufpreis
- Das Datum der endgültigen Abwicklung (Eigentumsübertragung vor einem Notar)
- Besondere Bedingungen des Verkaufs
Zu diesem Zeitpunkt zahlt der Käufer eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises (abzüglich der bereits geleisteten Reservierungsanzahlung). Dieser Vertrag sichert die Verpflichtung beider Parteien bis zur Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar.
Rücktrittsklauseln
Der Vertrag enthält üblicherweise Standard-Vertragsstrafen:
Der Käufer verliert die geleistete Anzahlung.
Der Verkäufer ist üblicherweise verpflichtet, dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückzuerstatten. Die Bedingungen können variieren, wenn anderweitig verhandelt und dokumentiert wurde.
Kaufurkunde (Escritura Pública)
Der letzte Schritt beim Immobilienkauf in Spanien ist die Unterzeichnung der Kaufurkunde, bekannt als Escritura Pública de Compraventa.
Beurkundung beim Notar
In dieser Phase zahlt der Käufer den ausstehenden Kaufpreissaldo, und die Kaufurkunde wird offiziell in Anwesenheit eines spanischen Notars unterzeichnet. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen Bedingungen erfüllt sind, überprüft die Identitäten beider Parteien und überwacht die ordnungsgemäße Eigentumsübertragung.
Eintragung auf Ihren Namen
Nach der Unterzeichnung der Urkunde reicht Ihr Anwalt diese beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ein, um die Immobilie offiziell auf Ihren Namen einzutragen. Dies schützt Ihre Eigentumsrechte rechtlich und stellt sicher, dass die Immobilie korrekt unter Ihren Daten in den öffentlichen Registern erfasst ist.
Unser Versprechen bei Casa Marbella
Bei Casa Marbella arbeiten wir eng mit Ihrem Rechtsvertreter zusammen, um sicherzustellen, dass dieser letzte Schritt reibungslos und effizient abgewickelt wird – damit Sie die Gewissheit haben, dass Ihre neue Immobilie in Spanien vollständig und rechtmäßig Ihnen gehört.
Kaufnebenkosten in Spanien
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien sollten Käufer zusätzliche kaufbezogene Kosten einplanen, die in der Regel etwa 10–12 % des Immobilienpreises betragen. Diese Kosten variieren je nachdem, ob es sich um eine Gebrauchtimmobilie (von einem Privatverkäufer) oder eine Neubauwohnung (von einem Bauträger/Entwickler) handelt.
Gebrauchtimmobilie (von einem Privatverkäufer)
| Kosten | Satz |
|---|---|
|
Grunderwerbsteuer (ITP)
8 % bei Immobilien unter 400.000 €
9 % bei Immobilien zwischen 400.000 € und 700.000 € 10 % bei Immobilien über 700.000 € |
8%–10% |
| Anwaltskosten (geschätzt; kann variieren) | ~1% |
| Notarkosten | ~0.5% |
| Grundbuchgebühren | ~0.5% |
Neubau vom Bauträger
Wenn die Immobilie direkt von einem Bauträger oder Entwickler erworben wird, wird die Grunderwerbsteuer (ITP) ersetzt durch:
Gilt nur für Neubauten, die direkt vom Bauträger erworben werden.
Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten bleiben unverändert.
Weitere erforderliche Unterlagen
Für spanische Staatsbürger
Spanische Staatsbürger müssen lediglich einen gültigen Personalausweis (DNI) für alle Personen vorlegen, deren Namen in der Kaufurkunde (Escritura Pública) erscheinen.
Für Nicht-Residenten: NIE-Nummer
Wenn Sie kein Resident in Spanien sind, müssen Sie eine Ausländeridentifikationsnummer (NIE — Número de Identificación de Extranjero) beantragen. Diese ist unerlässlich für:
- Unterzeichnung der Kaufurkunde
- Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen
- Zahlung immobilienbezogener Steuern
- Eröffnung eines spanischen Bankkontos
So erhalten Sie eine NIE
Laufende Kosten nach dem Kauf
Der Besitz einer Immobilie in Spanien ist mit verschiedenen laufenden Ausgaben verbunden, die Käufer kennen sollten, um ihre Investition ordnungsgemäß zu verwalten.
IBI-Steuer
Jährliche Grundsteuer, die von der örtlichen Gemeinde auf Basis des Katasterwertes erhoben wird. Vergleichbar mit der Grundsteuer in anderen Ländern.
Kommunale Abgaben
Einige Gemeinden erheben gesonderte Gebühren für Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Strandreinigung und Straßenunterhaltung.
Hausgeld
Monatliche oder vierteljährliche Beiträge für Gemeinschaftsbereiche – private Straßen, Gärten, Pools, Sicherheit und gemeinsame Wasserversorgung.
Versorgung & Versicherung
Strom, Wasser, Gas, Internet, Hausratversicherung und Einkommensteuer für Nicht-Residenten, die nicht dauerhaft in der Immobilie wohnen.
Weitere Empfehlungen
Bei Casa Marbella sind wir bestrebt, sicherzustellen, dass Ihr Immobilienkauf nicht nur reibungslos, sondern auch sicher und gut für den langfristigen Besitz vorbereitet ist. Hier sind zwei wichtige Empfehlungen:
Ein spanisches Bankkonto eröffnen
Wir empfehlen, so früh wie möglich ein spanisches Bankkonto zu eröffnen. Dies ist unerlässlich für:
- Überweisung von Mitteln im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf
- Zahlung von Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit der Transaktion
- Einrichten von Lastschriften für Strom, Wasser, Hausgeld, Internet und kommunale Abgaben
Ein lokales Konto vereinfacht die laufende Verwaltung und vermeidet Verzögerungen bei der Zahlungsabwicklung.
Ein spanisches Testament verfassen (Testamento Español)
Obwohl nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird die Erstellung eines Testamento Español dringend empfohlen, wenn Sie Vermögenswerte in Spanien erwerben. Dieses Testament:
- Gilt nur für in Spanien belegene Vermögenswerte
- Betrifft keine Vermögenswerte in Ihrem Wohnsitzland
- Vereinfacht das Erbschaftsverfahren im Todesfall
- Kann Rechtskosten und Zeit für Ihre Erben erheblich reduzieren
Bereit, Ihre Traumimmobilie zu finden?
Unser Team bei Casa Marbella arbeitet eng mit vertrauenswürdigen Rechtsexperten zusammen, die Ihnen bei jedem Schritt helfen können – von Ihrer NIE und Ihrem Bankkonto bis hin zu Ihrem Testamento Español. Lassen Sie uns Sie nach Hause führen.