Casa Marbella
Guide de l'Acheteur
Tout ce que vous devez savoir sur l'achat immobilier en Espagne
Acheter un bien immobilier en Espagne
L'achat d'un bien immobilier en Espagne est généralement un processus fluide et simple, surtout lorsque chaque étape est gérée avec soin et avec le soutien professionnel adéquat. Chez Casa Marbella, nous proposons l'un des portefeuilles immobiliers les plus étendus de la région de Marbella, et notre équipe expérimentée est là pour vous accompagner à chaque étape de votre achat.
Que vous recherchiez une résidence principale, un refuge de vacances ou une opportunité d'investissement, nous veillons à ce que votre expérience d'achat soit claire, efficace et agréable.
Un accompagnement juridique de confiance
Si vous n'avez pas encore d'avocat, nous vous recommandons vivement de faire appel à un conseiller juridique indépendant pour protéger vos intérêts tout au long de la transaction. Bien que Casa Marbella ne travaille pas exclusivement avec un cabinet d'avocats particulier, nous avons collaboré avec de nombreux professionnels juridiques de confiance dans toute la région. En fonction de votre langue préférée ou de vos besoins, nous serons heureux de vous recommander un avocat qualifié.
Parler à notre équipe
Contrat de réservation
Une fois que vous avez sélectionné le bien que vous souhaitez acheter, il est d'usage en Espagne de le sécuriser par un dépôt de réservation. Cette étape garantit que le bien est retiré du marché pendant que le processus juridique commence.
Comment ça fonctionne
La réservation est formalisée par un contrat de réservation, qui comprend :
- Les noms complets et numéros d'identification (passeport/NIE) de l'acheteur et du vendeur
- Le prix d'achat convenu
- Toutes conditions particulières attachées à la vente (par ex. sous réserve d'obtention d'un prêt, inclusion de mobilier, etc.)
Montant du dépôt
Le dépôt de réservation standard est généralement de 6 000 €, bien qu'il puisse varier selon le bien ou l'accord.
Qui détient le dépôt
Le dépôt doit être versé à votre avocat ou à l'agence immobilière, jamais directement au propriétaire. Chez Casa Marbella, nous gérons toutes les réservations en toute transparence et conformément aux meilleures pratiques juridiques.
Vérification juridique du bien
Une fois la réservation effectuée, votre avocat entamera les vérifications préalables essentielles pour s'assurer de la situation juridique du bien.
Ce que l'avocat vérifie
Propriété
Confirmation que la personne qui vend le bien en est bien le propriétaire légalement enregistré.
Registre foncier
Vérification que le bien est correctement inscrit au Registro de la Propiedad local.
Charges & Dettes
Vérification que le bien est libre de tout embargo, charge, hypothèque ou impôt impayé pouvant affecter l'achat.
Permis de construire
Confirmation que tous les permis nécessaires et certificats d'occupation sont en règle et valides.
Charges de copropriété & Charges
Vérification que tous les paiements à la copropriété, aux fournisseurs d'énergie et aux impôts locaux sont à jour.
Cette vérification juridique est une étape essentielle pour s'assurer que le bien est juridiquement sécurisé, sans dettes et correctement représenté, vous offrant ainsi une tranquillité d'esprit avant de procéder au compromis de vente.
Compromis de vente
Une fois que votre avocat a effectué toutes les vérifications préalables et confirmé que le bien est juridiquement sécurisé et libre de toute charge, l'étape suivante consiste à formaliser la transaction avec un Compromis de vente (Contrato Privado de Compraventa).
Détails clés du contrat
Cet accord juridiquement contraignant précise :
- L'identité complète de l'acheteur et du vendeur
- Le prix d'achat convenu
- La date de la réalisation définitive (transfert de propriété devant notaire)
- Les conditions particulières de la vente
À ce stade, l'acheteur versera un dépôt de 10 % du prix d'achat (déduction faite de l'acompte de réservation déjà versé). Ce contrat garantit l'engagement des deux parties jusqu'à la signature de l'acte notarié.
Clauses de résiliation
Le contrat comprend généralement des clauses pénales standard :
L'acheteur perd le dépôt versé.
Le vendeur est généralement tenu de rembourser le double du dépôt à l'acheteur. Les conditions peuvent varier si cela a été négocié et documenté différemment.
Acte de vente (Escritura Pública)
La dernière étape du processus d'achat immobilier en Espagne est la signature de l'acte de vente, connu sous le nom d'Escritura Pública de Compraventa.
Finalisation chez le notaire
À ce stade, l'acheteur paie le solde du prix d'achat, et l'acte de vente est officiellement signé en présence d'un notaire public espagnol. Le notaire s'assure que toutes les conditions légales ont été remplies, vérifie les identités des deux parties et supervise le transfert de propriété.
Enregistrement à votre nom
Après la signature de l'acte, votre avocat le soumettra au Registro de la Propiedad pour enregistrer officiellement le bien à votre nom. Cela protège juridiquement vos droits de propriété et garantit que le bien est correctement enregistré sous vos coordonnées dans les registres publics.
Notre engagement chez Casa Marbella
Chez Casa Marbella, nous travaillons en étroite collaboration avec votre représentant juridique pour nous assurer que cette dernière étape se déroule sans encombre et efficacement, vous offrant la tranquillité d'esprit que votre nouveau bien en Espagne vous appartient pleinement et légalement.
Frais d'achat en Espagne
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, les acheteurs doivent tenir compte de frais supplémentaires qui représentent généralement environ 10 à 12 % du prix du bien. Ces frais varient selon que le bien est une revente (auprès d'un particulier) ou une construction neuve (auprès d'un promoteur/constructeur).
Bien en revente (auprès d'un particulier)
| Frais | Taux |
|---|---|
|
Impôt sur les mutations (ITP)
8 % pour les biens inférieurs à 400 000 €
9 % pour les biens entre 400 000 € et 700 000 € 10 % pour les biens supérieurs à 700 000 € |
8%–10% |
| Honoraires d'avocat (estimation ; peut varier) | ~1% |
| Frais de notaire | ~0.5% |
| Frais d'enregistrement foncier | ~0.5% |
Bien neuf auprès d'un promoteur
Si le bien est acheté directement auprès d'un promoteur ou d'un constructeur, l'impôt sur les mutations (ITP) est remplacé par :
S'applique uniquement aux biens neufs achetés directement auprès d'un promoteur.
Les frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat restent inchangés.
Autres documents requis
Pour les ressortissants espagnols
Les citoyens espagnols n'ont besoin que de présenter une pièce d'identité valide (DNI) pour toutes les personnes dont le nom figurera sur l'acte de vente (Escritura Pública).
Pour les non-résidents : numéro NIE
Si vous n'êtes pas résident en Espagne, vous devez obtenir un numéro d'identification pour étrangers (NIE — Número de Identificación de Extranjero). Il est indispensable pour :
- Signer l'acte de vente
- Enregistrer le bien à votre nom
- Payer les taxes liées au bien
- Ouvrir un compte bancaire espagnol
Comment obtenir un NIE
Charges courantes après l'achat
Posséder un bien immobilier en Espagne implique plusieurs dépenses récurrentes dont les acheteurs doivent être conscients afin de gérer correctement leur investissement.
Taxe IBI
Taxe foncière annuelle perçue par la mairie locale, calculée sur la valeur cadastrale. Comparable à la taxe foncière dans d'autres pays.
Taxes locales
Certaines communes facturent séparément la collecte des ordures, l'eau, les égouts, le nettoyage des plages et l'entretien des routes.
Charges de copropriété
Charges mensuelles ou trimestrielles pour les parties communes : voies privées, jardins, piscines, sécurité et systèmes d'eau partagés.
Services & Assurances
Électricité, eau, gaz, internet, assurance habitation et impôt sur le revenu des non-résidents pour les propriétaires ne résidant pas de façon permanente.
Recommandations complémentaires
Chez Casa Marbella, nous nous efforçons de garantir que votre achat immobilier soit non seulement fluide, mais aussi sécurisé et bien préparé pour une propriété à long terme. Voici deux recommandations clés :
Ouvrir un compte bancaire espagnol
Nous vous recommandons d'ouvrir un compte bancaire espagnol le plus tôt possible. Cela sera indispensable pour :
- Virer des fonds liés à l'achat du bien
- Payer les taxes et frais liés à la transaction
- Mettre en place des prélèvements automatiques pour l'électricité, l'eau, les charges de copropriété, internet et les taxes locales
Disposer d'un compte local simplifie la gestion courante et évite les retards de traitement des paiements.
Rédiger un testament espagnol (Testamento Español)
Bien que non obligatoire, la rédaction d'un Testamento Español est fortement recommandée si vous acquérez des biens situés en Espagne. Ce testament :
- S'applique uniquement aux biens situés en Espagne
- N'affecte pas les biens situés dans votre pays de résidence
- Simplifie la procédure de succession en cas de décès
- Peut réduire considérablement les frais juridiques et le délai pour vos héritiers
Prêt à trouver le bien de vos rêves ?
Notre équipe chez Casa Marbella travaille en étroite collaboration avec des professionnels juridiques de confiance qui peuvent vous aider à chaque étape, de votre NIE et compte bancaire à votre Testamento Español. Laissez-nous vous guider vers votre maison.